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华夏幸福资金链趋紧销售增速放缓 王文学打响背水一战

2018-10-29 浏览  |

  日前, 华夏幸福( 600340)基业股份有限公司(SH.600340,下称“华夏幸福”)发布三季度销售简报,前三季度公司累计实现签约销售额1077.07亿元,同比增长7.7%。其中,7-9月,其实现签约销售额272.02亿元,同比下降10.49,对比行业情况销售增速来看,这个增速明显处于较低水平。

  与销售额相比,华夏幸福的股价也同样不容乐观。日前,因与万科达成环京32亿战略合作影响,华夏幸福股价曾创下过23.68/股的成绩,但这并没对其自今年2月经历了断崖式下跌的股价表现,起到太大拉动作用。近期,华夏幸福转而开始一系列“卖地求生”,但与此同时,银行停止开发贷、公司资金链紧张等传言甚嚣尘上。内忧外患下,华夏幸福能否转危为安?

  销售放缓华夏幸福现金流“失血”

  华夏幸福创立于1998年,定位为一家围绕产业新城的投资、开发、建设与运营的产业新城运营商。其中,产业新城PPP模式是华夏幸福一大特色。

  产业新城PPP模式即为政府与企业建立起“利益共享、风险共担、全程合作”的共同体关系,在基础设施、公共服务等领域长期合作。简单而言,就是政府有项目但缺乏资金,引来民营企业参与投资建设运营。

  而华夏幸福产业新城的开发模式主要是“以房养园,以园促房”,利用房地产销售收入作为现金流工具,缓解前期园区建设资金的紧张,待园区逐渐成熟进而提升区域价值和住宅价值。

  在PPP模式的主导下,华夏幸福将产业园建在了固安、廊坊等环京地带并相继复制到各地。但这一模式对于现金流要求极高,随着2017年房地产调控政策持续从严的环境下,重仓环京区域的华夏幸福销售业绩受到重创,现金流危机开始爆发。

  2017年,华夏幸福的经营性现金流量净额为-162.28亿元。在今年4月,上交所对其2017年年报的事后审核问询函,其中提出18项问题,涉及公司的产业新城业务、房地产开发业务、融资及资金情况等三大方面具体事项。

  半年报显示,2018年上半年,经营性现金流量净额为-78.18亿元。有息债务金额为1128.82亿元,其中一年以内有息负债金额为275.65亿元,债务压力明显较大。据最新公告显示,其前三季度累计实现签约销售额1077.07亿元,同比仅增长7.7%。

  资金面风险日益突出,加上环京地区限购导致公司销售受到一定影响,这都在考验着华夏幸福的资金链。

  华夏幸福开启融资花招大股东九成质押藏高危

  从2018年开始,华夏幸福融资频率便开始加快,包括发行公司债券、发行境外美元债、中期票据、可交换公司债券、资产支持证券、短期融资券、永续债、引入信托等。

  据统计,2018年至今,华夏幸福已经通过多种渠道获得融资额超过375亿元。其中,1月6日,华夏幸福宣布取得股份公司50亿元非公开发行公司债;2月24日,华夏幸福称面向合格投资者公开发行公司债券获得中国证监会核准批复的公告;3月初,华夏幸福公告称获得300亿元的各家银行和金融机构的授信和融资合作;3月12日和13日,华夏幸福连续在上交所发行公司债10.9亿元,在银行间市场发行短融15亿元。

  在多方位打通融资通道下,半年报显示,公司2018年上半年的平均融资成本为6.14%,处于行业的较高成本。同时,因战略收缩华夏幸福天津事业部已经就地解散。由此可见,华夏幸福的资金局势异常紧张。

  除了获取多方融资通道之外,为了尽快消化旗下环京地产库存项目,2018年华夏幸福拿出了大幅降价的“杀手锏”。如日前,霸州孔雀城就被媒体爆出一次性付款降至8500元的消息,而该项目去年最火的时候单价一度涨到18500,限购政策出台后,价格虽然有所起伏,但基本维持在12500左右,今年垂直降落到8500也让华夏幸福一度处于舆论的风口浪尖。另据数据显示,2018年二季度,华夏幸福住宅的销售均价为7785元/平方米,而在2016年二季度,均价为10470元/平方米。

  此外,大股东股权质押的方式也被华夏幸福充分挖掘。据澎湃新闻报道,7月7日,华夏控股将其持有的华夏幸福900万股质押给华泰证券(上海)资产管理公司,此次变更后,华夏控股持有的股份减少至12.4亿股。这意味着,华夏控股质押的华夏幸福股份的比例,从63.16%变为92.82%,大股东九成股权已质押。

  经济学家时寒冰指出,股权质押的比例大的股票更容易发生“系统性风险”。众所周知,质押股票一旦触及平仓线,假如质押股东不能及时筹措资金、追加保证金或者追加质押物,股票有可能被强行平仓,对于那些大比例的股权质押的股票而言,这个杀伤力是灾难性的,市场中根本无法承受突然密集涌现的抛盘。

  黄立冲进而表示,股权质押融资是房地产企业常见的融资手段,它可以缓解短期流动资金压力。不过股权质押往往要求股价下跌幅度不能超过金融机构设定的预警线和平仓线。当股价连续下跌接近预警线时,金融机构会要求大股东补仓;而当达到平仓线,大股东又无法补仓和还钱时,金融机构有权将所质押的股票在二级市场上抛售。

  然而,在大股东九成质押下,华夏幸福的股价却从去年的一波陡然上涨,到今年2月断崖式下跌后又持续下跌。

  中国房企市协纵策略管理集团联合创始人黄立冲表示,资本市场对一家房企股价的评估是受多种因素影响的。在他看来,最重要的是三个方面,一是对房企商业模式的认可程度;二是商业模式的潜在风险;三是负债率。

  由此可见,华夏幸福要想改变资本市场对公司的“评价”,还需从这三个方面入手。

  引万科,平安入局,华夏幸福能否转危为安?

  多方融资背后,华夏幸福也转而寻求外援。10月9日,华夏幸福公告称,北京万科拟通过收购目标公司部分股权的方式,与公司合作开发位于涿州、大厂、廊坊和霸州的项目,交易价款约为32.34亿元。具体而言,根据公告转让完成后,万科将持有华夏幸福旗下涿州公司80%的股权、裕景公司80%的股权、裕达公司80%的股权、廊坊公司80%的股权和霸州公司65%的股权。

  华夏幸福对于此次的甩卖这样解释,在地产开发项目层面引入万科,是年初所提的全面开放合作战略的具体落实,同时也有利于盘活自身存量项目,优化现金流。各方同意建立长期合作关系,在同等条件下,华夏幸福同意在环京区域的其他项目优先与万科进行合作。

  同策机构总监张宏伟表示,华夏通过与万科的这场交易有利于快速获得资金,这也是华夏幸福找到快速输血的办法。

  而除了万科之外,今年7月10日,华夏幸福亦发布公告称,控股股东华夏控股与平安资产管理有限责任公司签订《股份转让协议》,约定华夏控股通过协议转让方式,向后者转让约5.82亿股公司股份,占华夏幸福总股本的19.7%。

  股份转让完成后,平安资管持股19.88%,华夏控股的持股比例降至42.67%。至此,平安资管一跃成为华夏幸福的第二大股东。平安的入股给华夏带来了幸福的及时雨,但同时,华夏幸福同平安签订了严苛的对赌协议,如利润补偿承诺;优先购买权;平安分四期交付资金;平安在董事会谋得两个席位;限制转让价格:集中转让不得低于本次价格。

  而随着平安的入驻,华夏幸福的高管或将面临一轮新的调整,据媒体报道称,受平安马明哲力邀,华润置地商业地产总裁吴向东或将加盟华夏幸福的,随他而来的可能还有置地CFO俞建,以及其他一拨高管。而这也意味着华夏幸福原来的高管即将面临一轮新的洗牌。

  “选择产业新城,今生无悔!”这是王文学在今年的年度业绩会上的回答。但在ppp模式之下,资金紧缺,偿债压力较大等危局频出,而在万科,平安等入局之后,华夏幸福能否借此转危为安,需要时间的检验。